Rechtbank Midden-Nederland, 8 januari 2025
ECLI: NL:RBMNE:2025:21
Feiten
Een verhuurder had sinds 2018 meerdere opeenvolgende tijdelijke huurovereenkomsten gesloten met dezelfde huurders voor dezelfde woning. De laatste overeenkomst liep van 1 februari 2022 tot 31 januari 2024. Na afloop daarvan wilde de verhuurder de woning zelf betrekken en deed hij een beroep op dringend eigen gebruik. De huurders verzetten zich en stelden dat sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Rechtsvraag
- Moet de reeks van opeenvolgende tijdelijke huurcontracten worden aangemerkt als één huurovereenkomst voor onbepaalde tijd?
- Is het beroep van de verhuurder op dringend eigen gebruik terecht?
Overwegingen van de rechtbank
- De rechter oordeelde dat, hoewel formeel sprake was van drie tijdelijke contracten, de feitelijke situatie (dezelfde woning, dezelfde huurders, continu verblijf) en de bedoeling van de wetgever meebrachten dat de overeenkomst moest worden beschouwd als voor onbepaalde tijd.
- De wetgever heeft met de regeling voor tijdelijke verhuur (art. 7:271 BW) niet bedoeld dat verhuurders onbeperkt tijdelijke contracten kunnen stapelen.
- Het beroep op dringend eigen gebruik werd echter gegrond verklaard: de verhuurder had overtuigend aangetoond dat hij de woning om medische en persoonlijke redenen dringend nodig had.
- De rechter voerde een belangenafweging uit en oordeelde dat de belangen van de verhuurder zwaarder wogen.
Uitspraak
- De huurovereenkomst eindigt per 1 juli 2025.
- De huurders krijgen recht op een verhuiskostenvergoeding van € 7.428.
- De vordering tot ontruiming werd toegewezen met een redelijke termijn om vervangende woonruimte te vinden.
Belang van deze uitspraak
- Deze zaak bevestigt dat het stapelen van tijdelijke huurcontracten in strijd kan zijn met de beschermingsgedachte van het huurrecht.
- Rechters kijken naar de feitelijke continuïteit van de bewoning, niet alleen naar de letter van het contract.
- Het criterium van dringend eigen gebruik vereist zorgvuldige onderbouwing en belangenafweging.
- De uitspraak laat zien hoe civielrechtelijke huurgeschillen een balans zoeken tussen huurdersbescherming en eigenaarsbelangen.