Gevolgen van automatische verlenging voor huur bepaalde tijd

Rechtbank Gelderland, 2025
ECLI: NL:RBGEL:2025:2269

Feiten

Een huurder sloot per 31 augustus 2022 een huurovereenkomst voor woonruimte. In het contract stond vermeld dat de huur liep tot 1 september 2023, met een automatische maandelijkse verlenging daarna.
De huurder vond de aanvangshuurprijs te hoog en diende op 4 januari 2024 een verzoek tot toetsing in bij de Huurcommissie.
De Huurcommissie verklaarde het verzoek niet-ontvankelijk, omdat volgens haar sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarvoor de termijn voor toetsing van de aanvangshuur inmiddels was verstreken.

Rechtsvraag

Is de huurovereenkomst te beschouwen als een tijdelijke overeenkomst voor bepaalde tijd (art. 7:271 lid 1 BW), of als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd?

Overwegingen van de rechtbank

  • De overeenkomst noemde weliswaar een einddatum (1 september 2023), maar bevatte ook een bepaling over automatische verlenging per maand.
  • Een echte tijdelijke huurovereenkomst eindigt van rechtswege na afloop van de afgesproken termijn.
  • Doordat in deze overeenkomst sprake was van een automatische verlenging, was niet voldaan aan de wettelijke kenmerken van een tijdelijke huurovereenkomst.
  • De rechtbank kwalificeerde de overeenkomst daarom als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
  • Gevolg: de termijn om de aanvangshuurprijs te laten toetsen was al verstreken, en het verzoek van de huurder werd terecht niet-ontvankelijk verklaard.

Uitspraak

De rechtbank bevestigde het oordeel van de Huurcommissie:

  • De huurovereenkomst is voor onbepaalde tijd.
  • Het verzoek tot huurprijs­toetsing is te laat ingediend en wordt afgewezen.

Belang van de uitspraak

  • De zaak onderstreept hoe nauwkeurig de huurovereenkomst moet worden geformuleerd: een clausule over automatische verlenging kan een tijdelijk contract feitelijk veranderen in een overeenkomst voor onbepaalde tijd.
  • Het toont het belang van tijdige actie door huurders die de aanvangshuur willen laten toetsen.
  • Voor verhuurders laat dit zien dat “semi-tijdelijke” contracten juridisch risicovol zijn; de rechter kijkt naar de feitelijke werking, niet alleen de tekst.